С 1 января 2026 года неустойка с застройщика по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 снова начисляется в общем порядке. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, дважды продлевавшееся в 2024–2025 годах, на 2026 год не продлевалось. При этом период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года из расчёта неустойки по-прежнему исключается, а по «старым» требованиям, заявленным застройщику ещё до моратория, действует отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года. Это отсрочка, а не освобождение: обязательство сохраняется, банки лишь не списывают деньги со счёта застройщика. Разберу, что именно подпадало под мораторий, как считать неустойку «через мораторий» и что делать дольщику в 2026 году.
Что произошло: хронология моратория 2024–2026
| Акт | Дата | Что сделал |
|---|---|---|
| Постановление Правительства РФ № 326 | 18.03.2024 | Ввёл мораторий на неустойку по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 за период 22.03.2024 – 31.12.2024. Установил потолок ключевой ставки для расчёта — 7,5 % годовых (значение ЦБ на 01.07.2023). |
| Постановление Правительства РФ № 1916 | 26.12.2024 | Продлил мораторий на 2025 год. Расширил круг санкций, на которые он распространяется: штраф 5 % по ч. 3 ст. 10 ФЗ-214 и неустойка по ч. 8 ст. 7 ФЗ-214 (за нарушение срока устранения недостатков) — не начисляются за период 01.01.2025 – 31.12.2025. Убытки за тот же период не учитываются. |
| Постановление Правительства РФ № 925 | 19.06.2025 | Технические уточнения формулировок п. 1 и п. 2 Постановления № 326. |
| Постановление Правительства РФ № 2227 | 30.12.2025 | На 2026 год мораторий не продлён. Сохранена отсрочка исполнения по «старым» требованиям до 31.12.2026. |
Итог: с 1 января 2026 года расчёт неустойки по ДДУ ведётся по общему правилу — 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от цены договора, для гражданина — 1/150 (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214). Никаких «потолков» по ставке к этому периоду больше не применяется.
Что входило в мораторий
Пункт 1 Постановления № 326 (в ред. от 30.12.2025) перечисляет санкции, которые «выключены» на мораторный период. Структурно их три группы.
Первая группа — основная неустойка за просрочку передачи объекта. Неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 не начисляется за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно. Это самая частая претензия дольщика к застройщику, и именно она составляет «ядро» моратория.
Вторая группа — санкции, добавленные продлением 2024 года (Постановление № 1916 от 26.12.2024). За период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года не начисляются:
- штраф по ч. 3 ст. 10 ФЗ-214 в размере 5 % от присуждённой суммы (актуальная формулировка после правок ФЗ-266 от 08.08.2024; о развилке «50 % или 5 %» — отдельный материал про позицию КС № 24-П от 14.04.2026);
- неустойка по ч. 8 ст. 7 ФЗ-214 за нарушение срока устранения недостатков.
Третья группа — убытки. Убытки дольщика за период 01.01.2025 – 31.12.2025 в общем порядке не учитываются. Исключение прямо названо в тексте Постановления: фактически понесённые расходы на устранение недостатков самим дольщиком из режима моратория выведены. То есть если дольщик нанял подрядчика и оплатил устранение брака — эти расходы он вправе взыскать с застройщика и за мораторный период.
Моральный вред по ч. 2 ст. 10 ФЗ-214 в перечень не входит. Он взыскивается в общем порядке, мораторий на него не распространяется.
Потолок ставки 7,5 %: пункт 2 Постановления № 326
Отдельная конструкция, которую часто путают с самим мораторием. Пункт 2 Постановления № 326 устанавливает не запрет на начисление, а ограничение по ставке: для периодов с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года расчёт ведётся по ставке, не превышающей значение ключевой ставки ЦБ РФ на 1 июля 2023 года, то есть 7,5 % годовых.
Что это значит на практике. Если просрочка возникла, например, 1 февраля 2024 года, до начала моратория (22.03.2024) — за период 01.02.2024 – 21.03.2024 неустойка считается, но по ставке 7,5 %, даже если фактическая ключевая ставка ЦБ в этот момент была выше. Потолок снят с 1 января 2026 года: для расчёта за 2026 год применяется текущая ключевая ставка ЦБ на день исполнения обязательства.
Конституционный Суд РФ в Постановлении № 24-П от 14.04.2026 признал п. 2 Постановления № 326 не противоречащим Конституции — суд исходил из того, что норма носит временный характер и продиктована чрезвычайной обстановкой в строительной отрасли, балансируя интересы дольщиков и застройщиков.
Подробный разбор формулы и пример помесячного расчёта — в статье «как рассчитать неустойку с застройщика по ДДУ в 2026 году».
Отсрочка по «старым» требованиям до 31 декабря 2026
Главное, что нужно понимать: мораторий — не освобождение, а отсрочка. По требованиям, предъявленным застройщику до начала действия моратория, обязательство сохраняется в полном объёме, но банки не исполняют по нему исполнительные документы до определённой даты.
Конкретные сроки отсрочки по Постановлению № 326:
- до 31 декабря 2026 года включительно — отсрочка по требованиям об уплате основной неустойки (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214), предъявленным застройщику до 22 марта 2024 года;
- до 31 декабря 2026 года включительно — отсрочка по требованиям об уплате штрафа и возмещении убытков, предъявленным до 1 января 2025 года. Исключение — фактически понесённые расходы дольщика на устранение недостатков, для них отсрочка не применяется.
Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2025) от 22 декабря 2025 года прямо зафиксировал правовую природу такой отсрочки на примере аналогичного механизма по Постановлению № 479 (мораторий 2022 года). Позиция Президиума: денежные средства, списанные банком со счёта застройщика в период действия предоставленной отсрочки, не могут быть квалифицированы как убытки застройщика, поскольку застройщик от обязанности уплатить эти суммы не освобождён — ему была предоставлена лишь отсрочка исполнения. Этот вывод применим к Постановлению № 326 по аналогии: конструкция отсрочки в обоих случаях одинаковая.
Что это значит для дольщика, у которого есть вступившее в силу решение 2024 года о взыскании неустойки. Решение действует, исполнительный лист — действует. Но если требование предъявлено застройщику до 22 марта 2024 года и попадает под отсрочку — банк не спишет деньги до 1 января 2027 года. Срок предъявления исполнительного листа при этом не «сгорает»: по сложившейся практике судебных приставов и судов общей юрисдикции, период действия отсрочки не засчитывается в срок предъявления исполнительного документа к исполнению.
Как считать неустойку «через мораторий»: пример
Самый частый случай 2026 года — длинная просрочка, которая началась до моратория и закончилась уже после его завершения. Период разбивается на отрезки, каждый считается отдельно.
Условия примера. По ДДУ срок передачи объекта — 31 января 2024 года. Объект фактически передан 1 апреля 2026 года. Просрочка — с 1 февраля 2024 года по 31 марта 2026 года (расчёт по день, предшествующий передаче).
Разбивка периода:
- отрезок 1: 01.02.2024 – 21.03.2024 (50 дней; 2024 — високосный год, февраль 29 дней) — обычный расчёт неустойки по 1/150 ставки (для гражданина), со ставкой 7,5 % годовых в силу п. 2 Постановления № 326;
- отрезок 2: 22.03.2024 – 31.12.2025 — мораторий, неустойка не начисляется, период полностью исключается из расчёта;
- отрезок 3: 01.01.2026 – 31.03.2026 (90 дней) — обычный расчёт по 1/150, по текущей ключевой ставке ЦБ на день исполнения обязательства (на день передачи объекта).
Формула на каждом отрезке: цена ДДУ × ставка × 1/150 × количество дней. Сумма двух отрезков — итоговая неустойка за всю просрочку. Конкретный пример с цифрами, формулой и таблицей расчёта по месяцам — в материале «детальный пример расчёта неустойки с учётом моратория».
На что обратить внимание при разбивке периода. Первое: дата начала просрочки — это следующий день после даты, указанной в ДДУ как срок передачи. Второе: дата окончания — это день, предшествующий фактической передаче по передаточному акту, либо день, по который суд признаёт просрочку доказанной. Третье: мораторий «выключает» 22.03.2024 и 31.12.2025 включительно — то есть оба этих дня в расчёт не входят.
Что мораторий НЕ покрывает
Несколько ситуаций, в которых ПП-326 не применяется, и расчёт ведётся по общим правилам ФЗ-214 / ЗоЗПП без вычета мораторного периода.
Купля-продажа квартиры по ДКП после передачи объекта. Если дольщик уже принял квартиру по ДДУ, а затем обнаружил недостатки и заявляет требования через ст. 22–23 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» по схеме «купля-продажа» — Постановление № 326 не применяется. Это другая правовая конструкция, мораторий касается отношений по ФЗ-214, не по ЗоЗПП-неустойке 1 % в день.
Фактически понесённые расходы дольщика на устранение недостатков. Прямо выведены из режима моратория абзацем перечня п. 1 Постановления № 326. Если дольщик заказал устранение брака за свой счёт, оплатил подрядчику и получил документы — эти расходы он взыскивает с застройщика и за период 01.01.2025 – 31.12.2025.
Моральный вред. В перечне санкций, на которые распространяется мораторий, отсутствует. Взыскивается в общем порядке по ч. 2 ст. 10 ФЗ-214 и п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012.
Споры по смежным договорам, не подпадающим под ФЗ-214. Договор бронирования, предварительный ДДУ, договор уступки права требования — каждая конструкция требует отдельной правовой квалификации, и режим Постановления № 326 на них не всегда распространяется. Это разбирается по конкретным обстоятельствам дела.
Что делать дольщику в 2026 году
Практический чек-лист на 2026 год, если у вас длинная просрочка по ДДУ или вступившее в силу решение, заблокированное отсрочкой.
- Заявлять претензию и иск — можно и нужно. Постановление № 2227 не продлило мораторий на 2026 год, новые требования с 1 января 2026 года предъявляются в общем порядке. Образец первого шага — в материале «как составить и направить претензию», а сам расчёт через мораторий удобно собрать в Excel-таблице расчёта неустойки.
- При расчёте неустойки разрезайте период. Период просрочки разбивается на отрезки до моратория, мораторный (исключается) и после моратория. Для отрезков 01.07.2023 – 31.12.2025 применяется потолок ставки 7,5 %, для 2026 года — текущая ставка ЦБ.
- Учитывайте отсрочку по «старым» требованиям. Если требование предъявлено до 22 марта 2024 года — фактическое исполнение по нему до 1 января 2027 года ограничено. Решение и исполнительный лист сохраняют силу, но банк не спишет деньги.
- По дефектам 2025 года — проверяйте мораторий по ч. 8 ст. 7. Если срок устранения недостатков, заявленных по гарантии, попадал на период 01.01.2025 – 31.12.2025, неустойка за просрочку устранения за этот отрезок не начисляется. С 1 января 2026 года — начисляется в общем порядке.
- Помните про ст. 333 ГК. Снижение неустойки судом — самостоятельный механизм, не связанный с мораторием. Суд может уменьшить размер неустойки и в 2026 году, если застройщик заявит соответствующее ходатайство и приведёт доводы о её явной несоразмерности последствиям нарушения.
- Готовьтесь к иску. Если претензия осталась без удовлетворения — следующий шаг суд. Структура иска, расчёт, госпошлина — в материале «пошаговая инструкция по иску к застройщику».
- Не забывайте о штрафе 5 %. За 2026 год штраф по ч. 3 ст. 10 ФЗ-214 присуждается в общем порядке. Развилка «5 % или 50 %» зависит от даты возникновения правоотношения — это отдельный сюжет, разобран в материале про позицию КС № 24-П.
Часто задаваемые вопросы
Закончился ли мораторий на неустойку с застройщика в 2026 году?
Да. Постановление Правительства РФ № 2227 от 30.12.2025 не продлило мораторий на 2026 год. С 1 января 2026 года неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 за нарушение срока передачи объекта снова начисляется в общем порядке — по текущей ключевой ставке ЦБ. Однако по требованиям, заявленным к застройщику до моратория, сохраняется отсрочка исполнения судебных актов до 31 декабря 2026 года.
Можно ли требовать неустойку за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года?
Нет. Этот период исключён из расчёта неустойки прямо текстом п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024. Если просрочка началась раньше моратория, неустойку считают до 21.03.2024 включительно и затем с 01.01.2026, мораторный отрезок пропускается.
По какой ставке считать неустойку за периоды до моратория?
Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 326 за периоды с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года применяется ставка, не превышающая ключевую ставку ЦБ по состоянию на 1 июля 2023 года (7,5 %). С 1 января 2026 года ограничение по ставке снято — расчёт ведётся по текущей ключевой ставке ЦБ на день исполнения обязательства.
Что значит «отсрочка до 31 декабря 2026 года»?
Это значит, что обязательство застройщика по уплате неустойки или штрафа сохраняется, но банки не списывают денежные средства со счёта застройщика по исполнительным документам, предъявленным до 22.03.2024 (по основной неустойке) или до 01.01.2025 (по штрафу и убыткам). Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики № 4 (2025) от 22 декабря 2025 года применительно к аналогичному механизму прямо указал: отсрочка не освобождает застройщика, а лишь переносит срок фактической уплаты.
Если суд уже вынес решение в мою пользу в 2024 году — когда я получу деньги?
Если требование о взыскании неустойки было предъявлено застройщику до 22 марта 2024 года и решение вступило в силу, банк, обслуживающий счёт застройщика, не исполняет такое решение до 31 декабря 2026 года включительно (п. 1 Постановления № 326). После 1 января 2027 года исполнение возобновляется. На сам факт взыскания отсрочка не влияет — обязательство сохраняется, а по сложившейся практике период отсрочки не засчитывается в срок предъявления исполнительного листа к исполнению.
Нужна помощь юриста?
Корректный расчёт неустойки за периоды, пересекающиеся с мораторием 2024–2025 годов, требует точного знания редакций Постановления № 326 и сопутствующих изменений ФЗ-214 (в частности, правок ФЗ-266 от 08.08.2024). Юрист правильно разрежет ваш период просрочки на отрезки до моратория, мораторный (исключается) и после моратория. Для отрезков 01.07.2023 – 31.12.2025 учтёт потолок ставки 7,5 %, для 2026 года — применит текущую ключевую ставку ЦБ. Отдельно проверит, попадает ли ваше требование под отсрочку исполнения до 31.12.2026, и спланирует подачу иска так, чтобы исполнение по нему наступало уже после снятия ограничений. По делам о дефектах оценит, какие требования (неустойка по ч. 8 ст. 7, штраф 5 %, убытки, фактические расходы) подпадали под мораторий, а какие — нет.
Информация предоставляется исключительно в ознакомительных целях. Правовые нормы действительны на момент публикации, перед применением уточняйте текущую редакцию законов. Ввиду специфики каждого спора описанная процедура требует экспертной корректировки. Для безопасного и юридически грамотного решения вашего вопроса рекомендуем обратиться к нашим специалистам.
Дата публикации: 27.05.2026.
